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가을 이사철, 전세 계약 전 이것만은 — 보증금 지키는 6가지 체크

날마다픽 · 2026-08-31

사진: Unsplash

가을 이사철이 시작됐습니다. 전셋집을 구하는 분들에게 가장 무서운 건 집값도 이자도 아닌 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다.

전세사기의 대부분은 계약 전 확인만 제대로 해도 피할 수 있는 유형입니다. 계약 전·계약 당일·입주 직후, 세 단계로 정리했습니다.

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계약 전 — 등기부등본이 절반입니다

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 몇백 원에 뗄 수 있습니다. 볼 곳은 두 군데입니다.

갑구 — 소유자가 계약하러 나온 사람과 동일인인지 신분증과 대조. 대리인이라면 위임장·인감증명서까지 확인합니다.
을구 — 근저당(대출)이 얼마나 잡혀 있는지. 근저당과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 육박하면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.

📌 매매가 대비 전세가가 지나치게 높은 집(이른바 깡통전세 위험군)은 조건이 좋아 보여도 한 번 더 의심하는 게 안전합니다. 주변 매매 시세부터 검색해보세요.

전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 가능한 집인지 먼저 확인하세요. 보증기관이 거절하는 집이라면 그 자체가 위험 신호입니다.
계약서 특약에 "보증보험 가입 불가 시 계약 무효·계약금 반환" 문구를 넣어두면 안전장치가 됩니다.
계약금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

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입주하면 바로 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 정부24에서 온라인으로도 가능합니다. 당일 처리 순서는 이전에 정리한 이사 당일 체크 글에 자세히 있습니다.

하나 더 — 잔금 치르는 날 아침에 등기부등본을 한 번 더 떼보세요. 계약 후 잔금일 사이에 새 대출이 잡히는 사기 수법이 실제로 있습니다.

등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다. 각각 확인할 것이 다릅니다.

표제부에서는 주소와 면적이 계약서와 일치하는지 봅니다. 동·호수가 다르거나 면적이 어긋나면 그 자체가 위험 신호입니다.

갑구에는 소유권이 적혀 있습니다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 가압류나 경매 개시 같은 기록이 없는지 확인합니다.

을구에는 근저당권 같은 담보가 나옵니다. 여기서 채권최고액을 봐야 합니다. 실제 대출금보다 보통 20~30% 높게 설정되므로, 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값을 넘지 않는지가 핵심입니다.

이른바 '깡통전세'는 집값보다 빚과 보증금의 합이 큰 상태입니다. 이렇게 되면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받습니다.

계산은 단순합니다. 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘는다면 위험 구간으로 봅니다.

시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 확인하면 됩니다. 호가가 아니라 실제 거래된 금액을 기준으로 삼아야 합니다.

다세대·빌라는 거래가 드물어 시세 확인이 어렵습니다. 이런 경우일수록 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

구두 약속은 나중에 다투기 어렵습니다. 중요한 것은 계약서에 문장으로 남겨야 합니다.

집주인이 이런 특약을 거부한다면 그 이유를 들어볼 필요가 있습니다. 정당한 사정이 있을 수도 있지만, 설명이 애매하다면 다시 생각해 보는 편이 낫습니다.

기본이지만 놓치기 쉽습니다. 계약서에 서명하는 사람이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 확인해야 합니다.

대리인이 나온 경우에는 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 위임 범위에 '임대차 계약 체결'이 명시돼 있는지, 인감증명서 발급일이 최근인지도 봅니다.

보증금은 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 공인중개사나 제3자 계좌로 요구한다면 그 자리에서 이유를 따져야 합니다.

공인중개사가 정상 등록된 곳인지도 확인할 수 있습니다. 중개사무소에 걸린 등록증과 국가공간정보포털 등에서 조회한 정보가 일치하는지 보면 됩니다.

※ 일반적인 예방 절차를 정리한 글이며 법률 자문이 아닙니다. 분쟁이 우려되는 구체적 상황은 주택도시보증공사(HUG)·법률구조공단 등 전문기관 상담을 권합니다.